8 / 9

Peter G. Jager (1941-2018) was een Haagse erfpachtdeskundige en taxateur, en een voorvechter van eerlijke erfpacht. Voor hem betekende eerlijke erfpacht dat een canon gebaseerd moet zijn op wat de grondeigenaar werkelijk ter beschikking stelt, en niet op een fictieve volledige eigendomswaarde. De beperkingen van erfpacht, de investeringen van de erfpachter, de werkelijke staat van de grond bij uitgifte: ze moeten allemaal meewegen. Vanaf 1983 publiceerde hij in vakbladen en doceerde hij waardebepaling van beperkte zakelijke rechten bij NVM-SOM.

Erfpacht is geen Terschellinger aangelegenheid alleen. In heel Nederland lopen de spanningen op: van Amsterdam en Den Haag tot de Waddeneilanden. Overal dezelfde patronen: sterk stijgende canons, beperkte inspraak van erfpachters, en herzieningsmechanismen die voor veel erfpachters moeilijk te doorgronden zijn. Terschelling spant daarbij de kroon: een grondwaardering van 80% van een WOZ-waarde die ook de door de erfpachter gebouwde opstal omvat, is volgens Jager moeilijk verdedigbaar als reële grondwaarde. En nergens is de verschuiving van door de erfpachter gecreëerde waarde naar de verpachter zo groot als hier.

Het grootste knelpunt is het ontbreken van toereikende regelgeving. Erfpacht valt onder het Burgerlijk Wetboek, maar de wet laat de inhoud grotendeels over aan de contractspartijen. Die vrijheid heeft ertoe geleid dat voorwaarden per grondeigenaar sterk kunnen verschillen, en dat erfpachters bij herziening weinig houvast hebben aan duidelijke wettelijke normen. En waar contracten wél spelregels bevatten, zijn die niet altijd leidend gebleken bij herziening.

Ondertussen zijn de financiële belangen zo groot geworden dat erfpacht in de praktijk functioneert als een financieel product. De grondwaarden zijn de afgelopen decennia fors gestegen, en die stijging wordt via de canon doorberekend. Wat daarbij vaak onderbelicht blijft: het zijn de huizen op die grond die de waarde doen stijgen. Het erfpachtrecht in combinatie met de opstal creëert de waarde. Beide zijn van de erfpachter. Toch wordt bij de taxatie gerekend alsof die waardestijging volledig toekomt aan de grondeigenaar. Waar erfpacht vroeger ging om bedragen van rond de duizend gulden per jaar, worden inmiddels canons van vijftienduizend euro per jaar gepresenteerd alsof dat een gangbare uitkomst is. Regelgeving die erfpachters daartegen beschermt, ontbreekt.

De gemeente Den Haag heeft laten zien dat het anders kan. Na jaren van discussie kozen gemeente en erfpachters samen voor rust en duidelijkheid: een stelsel dat beide partijen zekerheid geeft. Hoe dat er in de praktijk uitziet, staat uitgewerkt in de verdieping.

Voor Terschelling maakt dit de urgentie concreet. De schaal van de bedragen en het ontbreken van heldere wettelijke kaders laten zien dat het tijd is voor een eerlijk, voorspelbaar stelsel, ook hier op het eiland.