Eerlijke erfpacht
In 2008 stelde de minister van LNV de Commissie De Jong in om te adviseren over de erfpacht van Staatsbosbeheer op de Waddeneilanden. Jager was lid. Het rapport Groene erfpacht in balans (28 mei 2009) deed drie kernaanbevelingen: voortdurende erfpacht in tijdvakken van 30 jaar, een forfaitaire aftrek van 40% op de grondwaarde om de beperkingen van erfpacht te verdisconteren, en versterking van de rechtspositie van de erfpachter.
In 2013 trad Jager op als deskundige namens de erfpachters van Texel en Terschelling. Hij schreef een uitgebreid bezwaarrapport tegen de Taxatie-instructie 2012 en het Advies Groothuis, de documenten waarop het toenmalige erfpachtbeleid werd gebaseerd.
Jager adviseerde de gemeente Den Haag bijna twintig jaar lang over erfpachtbeleid en de uitvoering daarvan. Daarnaast werkte hij voor advocatenkantoren als De Brauw Blackstone Westbroek, voor de Unie van Bosschappen en voor andere gemeenten.
De gemeenteraad van Den Haag besloot op 30 januari 2024 tot een stelselwijziging van de erfpacht. Eind 2024 traden de Algemene Bepalingen 2024 (AB 2024) in werking voor nieuwe uitgiften, en in de loop van 2025 en 2026 krijgen bestaande erfpachters onder de oude voorwaarden uit 1986 de keuze om over te stappen. Drie kenmerken vallen op. De grondwaarde wordt eenmalig vastgesteld en daarna niet meer herzien. Het canonpercentage wordt berekend als gemiddelde van de rente over de afgelopen tien jaar, zodat schokken worden gedempt. De erfpacht zelf is eeuwigdurend: geen einddatum, geen onzekerheid over verlenging. Voor erfpachters met een herziening in 2023 of 2024 betekent dit een halvering van de jaarlast ten opzichte van het oude systeem. De principes onder dit stelsel (eeuwigdurendheid, voorspelbaarheid, een vaste grondwaarde, eerlijke verhouding tussen gemeente en erfpachter) zijn precies de uitgangspunten die Jager bijna twintig jaar als adviseur van Den Haag bepleitte, en die hij later als deskundige van de Waddeneilander erfpachters opnieuw naar voren bracht.
SBB hanteert de zogenaamde Rijkslijn: de grond wordt getaxeerd alsof ze vrij en onbelast verkocht wordt, zonder rekening te houden met de erfpacht die erop rust. Jager heeft aangetoond dat dit onjuist is. Als grond al bebouwd is en in erfpacht uitgegeven, mag je die grond niet taxeren alsof er geen erfpacht op rust. Dat leidt tot een te hoge canongrondslag.
Een eerlijke canonberekening begint bij de werkelijke staat van de grond bij uitgifte: niet als bouwrijp en onbelast beschouwd, maar zoals die grond werkelijk was. Op Terschelling werd de grond destijds niet bouwrijp geleverd. Dat is al in 1981 schriftelijk vastgelegd door SBB zelf. Daarna wordt de grondwaarde gedeprecieerd met een percentage van doorgaans 25 tot 45%.
Erfpacht is minder waard dan vol eigendom. Je mag niet alles met de grond doen, het contract loopt ooit af, en er gelden allerlei regels. Die beperkingen horen altijd te worden meegewogen bij taxatie.
Jager maakte dit tot een kernelement van zijn methode: een taxateur die erfpachtgrond waardeert alsof het vol eigendom betreft, overschat de canongrondslag structureel.
Waardestijging van grond tijdens de erfpacht is voor een deel het gevolg van investeringen door de erfpachter zelf: verbouwingen, tuinaanleg, het bouwrijp maken van de grond. Die meerwaarde komt de erfpachter toe, niet automatisch de grondeigenaar. Als die hogere waarde wordt meegenomen in de taxatie, betaalt de erfpachter in feite mee aan zijn eigen hogere canon.
Jager wees op één centrale aanname in veel erfpachtmodellen: de fictie dat erfpachtgrond getaxeerd kan worden alsof er volle eigendom wordt verkocht. Bloot eigendom is een wezenlijk ander recht dan volle eigendom, met een eigen marktwaarde. Hij pleitte voor taxatie op basis van werkelijke referentietransacties van vergelijkbare erfpachtrechten, voor forfaitaire depreciatie waar zulke referenties ontbreken, en voor eerlijke verrekening van investeringen die de erfpachter zelf heeft gedaan.