Wat is canon
Indexering betekent dat de canon periodiek wordt aangepast aan de prijsontwikkeling. Het is een tussentijdse aanpassing tussen twee herzieningen in, geen nieuwe bepaling van de canon. Welke index wordt gebruikt en op welk moment, staat in het contract.
Naast indexering kan de canon op gezette tijden worden herzien. Hoe dat gebeurt en op basis waarvan staat in het contract dat bij de notaris is gepasseerd. De herzieningsmethode, de termijnen en de procedure verschillen per contract.
In de contracten uit 1975 en de De Gavere-contracten staat geen canonpercentage. De deskundigen taxeren de canon direct als bedrag. Bij verkoop of vererving past SBB de Taxatie-instructie 2022 toe, die wél werkt met een grondwaarde en een percentage. Dat is een andere methode dan de contracten voorschrijven. Hoe die twee methodes van elkaar verschillen, staat uitgelegd in het hoofdstuk Methodiek.
Dat verschilt per contract. In het 1975-contract herzien drie onafhankelijke deskundigen de canon. Zij taxeren de canon als bedrag, niet via een percentage of een grondwaarde als tussenlaag.
In de De Gavere-contracten worden drie deskundigen benoemd door de kantonrechter. Zij taxeren de canon aan de hand van wat vergelijkbare terreinen op dat moment waard zijn.
Bij verkoop of vererving hanteert SBB de Taxatie-instructie 2022 als uitgangspunt voor de canonvaststelling. Dit document is door SBB zelf opgesteld en werkt met een andere methode dan de contracten voorschrijven: een berekend percentage over een getaxeerde grondwaarde, in plaats van een direct door drie onafhankelijke deskundigen vastgesteld bedrag.
Een erfpachtcontract regelt op welke momenten en onder welke voorwaarden de canon kan worden aangepast. Wie zich aan die afspraken houdt, geeft de erfpachter de zekerheid die het stelsel beoogt te bieden. Wie buiten die kaders treedt, ondermijnt het fundament waarop het hele systeem rust.
In de afgelopen vijftien jaar hebben rechters zich drie keer uitgesproken over gevallen waarbij Staatsbosbeheer canonverhogingen koppelde aan toestemming voor overdracht. Het patroon dat uit deze zaken naar voren komt is consistent: het moment van overdracht van een woning werd verbonden aan een canonverhoging, gekoppeld aan het verlenen van toestemming voor verkoop. De erfpachter die wilde verkopen, of de koper die wilde overnemen, kreeg geen ruimte zonder eerst akkoord te gaan met een nieuwe, hogere canon.
De Rechtbank Zutphen oordeelde in 2011 dat een dergelijke canonverhoging in de voorgelegde situatie niet redelijk was, en wees deze af op grond van artikel 5:91 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek.
In 2015 ging het Hof Arnhem-Leeuwarden een stap verder. Het Hof oordeelde dat het hele beding in de erfpachtvoorwaarden van Staatsbosbeheer, waarbij toestemming voor overdracht afhankelijk werd gemaakt van een canonverhoging, oneerlijk was in de zin van Europese Richtlijn 93/13/EEG over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het Hof merkte Staatsbosbeheer in deze context aan als "verkoper" en de erfpachter als "consument", en stelde vast dat het beding geen kernbeding was en daarmee onderhevig aan toetsing op oneerlijkheid.
In 2017 bevestigde hetzelfde Hof in een vervolgarrest dat Staatsbosbeheer schadeplichtig kon zijn richting de erfpachters die door deze gang van zaken financieel in de problemen waren gekomen. In een brief van Staatsbosbeheer uit 2009, die in de procedure werd ingebracht als bewijsstuk, schreef de organisatie zelf: "Op basis van het bepaalde in artikel 10 lid 3 van het onderliggende erfpachtcontract heeft Staatsbosbeheer de mogelijkheid om aan de toestemming voor overdracht van het erfpachtrecht in het ieder geval de voorwaarde te verbinden dat de canon op een actueel peil gebracht wordt alvorens tot overdracht wordt overgegaan."
Wat deze drie uitspraken bij elkaar laten zien, is dat de overdracht van een erfpachtrecht geen onderhandelingsmoment is voor de erfverpachter om de prijs aan te passen. Het is een handeling die de erfpachter binnen zijn bestaande contract moet kunnen verrichten. In elk van deze drie gevallen heeft de rechter dat bevestigd.