Hoe is erfpacht geregeld in de wet
Omdat de wet weinig regelt, is het contract leidend. De afspraken over canon, duur en voorwaarden staan in de erfpachtovereenkomst. De partij die het contract opstelt heeft daarmee grote invloed op de inhoud. Dit maakt het extra belangrijk dat voorwaarden helder zijn, consequent worden toegepast en bij wijziging goed worden onderbouwd.
Op elke erfpachtverhouding zijn de algemene regels van redelijkheid en billijkheid van toepassing (art. 6:248 BW). Dit betekent dat partijen zich tegenover elkaar redelijk en zorgvuldig moeten gedragen. Bepalingen in een contract gelden niet als toepassing ervan naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
Wanneer de grondeigenaar een overheidsinstantie is, gelden daarnaast de beginselen van behoorlijk bestuur uit de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit brengt extra eisen mee op het gebied van transparantie, consistentie en motivering. SBB is een Rechtspersoon met Wettelijke Taak en is hieraan gebonden.
Afspraken horen duidelijk en voorspelbaar te zijn. Voor erfpachters hoort inzichtelijk te zijn waar zij aan toe zijn, nu en in de toekomst. Contractduur en verlengingsvoorwaarden spelen daarin een belangrijke rol. Erfpacht is complexe materie, ook voor de instanties die moeten handhaven. Dat de problematiek landelijk speelt, bij gemeenten, in de rechtszaal en in de politiek, laat zien dat dit een breed maatschappelijk vraagstuk is. Financiële producten met zulke ingrijpende gevolgen voor huishoudens vragen om extra zorgvuldigheid, duidelijkheid en toezicht. Die behoefte wordt ook landelijk steeds breder erkend.
Het recht op gebruik is de kern van erfpacht. Zolang de erfpachter zijn verplichtingen nakomt, kan de erfpacht niet zomaar worden beëindigd. Onder het Nederlandse contractrecht geldt dat partijen zich jegens elkaar redelijk en zorgvuldig moeten gedragen, ook rondom het aflopen van een contract. Dat betekent tijdig informeren, voldoende ruimte bieden voor overleg, en extra zorgvuldigheid betrachten op momenten waarop de positie van partijen ongelijk is.
De Algemene wet bestuursrecht verplicht overheidsorganen besluiten te motiveren. Voor SBB als Rechtspersoon met Wettelijke Taak betekent dit dat een voorstel tot canonherziening vergezeld hoort te gaan van een onderbouwing: op basis van welke taxatie, welke methode en welke berekening het voorstel is opgesteld.
Als overheidspartij geldt ook het gelijkheidsbeginsel: vergelijkbare gevallen moeten vergelijkbaar worden behandeld. Wat dit concreet betekent voor SBB als erfpachtgever, staat uitgewerkt in het hoofdstuk Overheid als erfpachtgever.
Voor een eerlijke erfpachtverhouding is inzage noodzakelijk in hoe de canon is berekend, welke taxaties zijn gebruikt en welke methoden zijn gehanteerd. Transparantie maakt het mogelijk om een voorstel inhoudelijk te beoordelen en zo nodig te betwisten.
Bij de verkoop van een woning met erfpacht rust op zowel de verkoper als de erfpachtgever een zorgplicht om potentiële kopers voldoende en juiste informatie te verschaffen over de inhoud van het erfpachtrecht, de hoogte van de canon, de herzieningstermijnen en de voorwaarden. Schiet de informatievoorziening tekort, dan kan dit grond zijn voor dwaling (art. 6:228 BW). Afhankelijk van welk contract je hebt treedt de koper in de rechten en plichten van de verkoper. Bij verkoop kunnen geen nieuwe voorwaarden worden opgelegd die niet in het bestaande contract staan.
Of en hoe SBB bij overdracht nieuwe algemene voorwaarden toepast op bestaande erfpachtcontracten, is voor verkoper en koper niet voldoende inzichtelijk. Transparantie over de toepasselijke voorwaarden en de wijze van canonberekening is noodzakelijk voor een geïnformeerde overdracht.