De WOZ-paradox uitgelegd.

De WOZ-waarde is de basis voor meerdere belastingen: de onroerendezaakbelasting (OZB) van de gemeente, het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting, en box 3 als het een recreatiewoning betreft.

Bij erfpacht zou de WOZ-waarde eigenlijk lager moeten zijn dan bij volle eigendom, want je hebt de grond niet in eigendom. In de praktijk houden gemeenten hier onvoldoende rekening mee. Erfpachters betalen daardoor belasting over een waarde die niet overeenkomt met hun werkelijke vermogenspositie.

Volgens de door SBB gekozen taxatiemethodiek wordt ongeveer 80% van de WOZ-waarde toegerekend aan de grond, en daarop wordt de canon berekend. Tegelijk schrijft de Wet WOZ voor dat bij de waardering geen rekening wordt gehouden met erfpacht. Je betaalt dus canon over 80% van de waarde, én belasting over 100%.

Recreatiewoningen vallen in box 3. Daar betaal je belasting over het vermogen, dus over de waarde van je woning. De canon die je betaalt mag je aftrekken als schuld, maar de systematiek pakt voor veel erfpachters nog steeds ongunstig uit.

Voor erfpachters op Terschelling betekent deze stapeling dat een zomerhuisje al snel richting de €50.000 per jaar gaat aan canon en belastingen samen. Een verklaring waarom er momenteel circa 70 zomerhuizen te koop staan.

In 2008 stelde SBB dat eigenaren de canon maar moesten doorberekenen aan hun huurders. Die redenering houdt geen stand.

Een verhurende eigenaar draagt naast de canon ook OZB, box 3-heffing en forensenbelasting, allemaal mede gebaseerd op een WOZ-waarde die geen rekening houdt met erfpacht. Over de huurinkomsten is vervolgens 21% btw verschuldigd. Dan zijn er de vaste kosten van verhuur zelf: onderhoud, schoonmaak, was, beheer, en de bootkaartjes naar het eiland voor elke reparatie of inspectie. Doeksen is geen klein bedrag.

De erfpacht is één kostenpost in een rij die nauwelijks te overzien is. Om alle lasten te dekken moeten de huurinkomsten oplopen tot €60.000 per jaar of meer. Dat is geen marktconforme huurprijs voor een eenvoudig zomerhuisje, het is een onhaalbaar getal.

De verhuurmarkt op Terschelling staat enorm onder druk. SBB heeft daar een directe rol in.

Hoewel de Wet WOZ uitgaat van een fictie van "volle en onbezwaarde eigendom", laten verschillende uitspraken zien dat rechters wel degelijk kijken naar de economische werkelijkheid van erfpacht en recreatieve beperkingen.

In een uitspraak van de Rechtbank Haarlem uit 2006 over een recreatiewoning op erfpachtgrond keek de rechtbank kritisch naar de gebruikte WOZ-methodiek en vergelijkingsobjecten. De rechter accepteerde niet zonder meer dat de economische gevolgen van erfpacht buiten beschouwing konden blijven.

Ook latere uitspraken laten zien dat rechters steeds meer aandacht hebben voor:

- economische realiteit,
- vergelijkbaarheid van objecten,
- recreatieve beperkingen,
- financierbaarheid,
- en de onderbouwing van erfpachtcorrecties.

De rechtspraak lijkt daarmee niet te zeggen: "Erfpacht moet altijd van de WOZ af." Maar eerder: "Een WOZ-waardering moet economisch verdedigbaar en zorgvuldig onderbouwd blijven."

Gemeenten hebben binnen de WOZ-systematiek de ruimte om een erfpachtcorrectie toe te passen, mits die zorgvuldig onderbouwd is. Op Terschelling is die onderbouwing in beginsel goed te maken, juist omdat de grondwaardecomponent in de waardering een groot deel van de totale waarde uitmaakt. Hoe groter het aandeel van de grond in de waarde, hoe groter het verschil tussen de fictie van volle eigendom en de feitelijke economische positie van de erfpachter, en hoe zwaarder die correctie te motiveren valt.

Dit spanningsveld wordt ook wel de "WOZ-paradox" genoemd: bewoners worden fiscaal behandeld alsof sprake is van volledige economische eigendom, terwijl gebruiksrechten, financierbaarheid en economische zekerheid in de praktijk steeds verder kunnen worden beperkt.