Dit is het rapport van de commissie van advies die door SBB werd ingesteld om te adviseren over het erfpachtbeleid. Aanleiding waren de aanzienlijke canonstijgingen die in de jaren voorafgaand tot diverse problemen tussen SBB en haar erfpachters hadden geleid.
- **Prof. dr. F.H.M. Grapperhaus**, oud-staatssecretaris Financiën (voorzitter) - **Ir. W.N.L. Rust**, Fakton bv Adviesbureau Rotterdam, vastgoed- en projectontwikkelingsdeskundige - Een adviseur onroerende zaken van de centrale directie van het Ministerie van Financiën - Een hoofd bedrijfsbureau van SBB Regio Fryslân (secretaris/lid) - Een medewerker vastgoed van SBB Regio Fryslân (verslag)
De commissie kreeg vier opdrachten:
**A.** Adviseren over de rekenregel ter bepaling van de canon, in relatie tot algemeen gangbare methoden in het zakelijk verkeer.
**B.** Adviseren over het opnemen van een redelijkheids- en billijkheidsprincipe in de standaardvoorwaarden, met een boven- en ondergrens.
**C.** Adviseren over de vraag of het redelijk en billijk is dit principe uitsluitend toe te passen voor de 'zittende' erfpachter, en niet bij vervreemding van het erfpachtrecht.
**D.** Adviseren over de inhoud van het standaardcontract, met name op aspecten als helderheid, taalgebruik, tweezijdigheid en juridische kaders zoals de positie aan het einde van de erfpachtperiode.
**Marktconforme vergoeding, met matiging**
De commissie adviseert dat SBB een marktconforme vergoeding vraagt voor het gebruik van de grond. Maar tegelijkertijd wordt opgemerkt dat 'SBB in zekere zin als een monopolist kan worden beschouwd, zeker bij het vaststellen van de canon bij herzieningen'.
De commissie schrijft: 'De bloot-eigenaar dient zich gematigd op te stellen. Voor SBB betekent dit dat bij periodieke herzieningen een terughoudende benadering in acht wordt genomen.' En verder: 'SBB zal derhalve niet op enig ogenblik het maximale uit de lokale marktsituatie moeten willen halen, maar behoren te volstaan met een redelijk rendement te eisen.'
**Rekenregel: rente plus opslag**
De rekenregel zoals die op dat moment werd gehanteerd, kwam neer op: waarde onroerend goed × 5% (of 7,5% bij commerciële activiteiten). SBB had de regel inmiddels aangepast naar: waarde onroerend goed × (marktconform rentepercentage + 1% voor risico en administratie). Het marktconforme rentepercentage werd gekoppeld aan het gemiddelde kapitaalrentepercentage volgens cijfers van De Nederlandsche Bank.
**Bepaling grondwaarde**
De commissie adviseert dat de grond 'in principe altijd tegen de waarde in het economische verkeer moet worden gewaardeerd', te bepalen door taxatie of via WOZ-waarden, met onder meer de discounted cash flow methode of vergelijking met marktgegevens.
**Periodieke herziening**
De commissie ging uitgebreid in op een dempingssystematiek om te rigoureuze canonstijgingen te voorkomen bij periodieke herzieningen elke 10 jaar.
**Vervreemding**
Voor de vraag of bij vervreemding de canon zonder matiging mag worden opgetrokken tot marktconform, doet de commissie een aparte aanbeveling.
**Standaardovereenkomst**
De commissie adviseert een nieuwe standaardovereenkomst op te stellen die voldoet aan eisen van helderheid en hanteerbaarheid.
De commissie Grapperhaus stelde de erkenning vast dat SBB als feitelijke monopolist een terughoudende benadering past. Die erkenning is in latere jaren een terugkerend thema gebleven in discussies over de canon op de Waddeneilanden.
Het rapport beslaat 26 pagina's en bevat onder meer een artikelsgewijze weergave van de geadviseerde methodiek, een doorrekening, en bijlagen. Open de PDF voor de volledige tekst.