Dit cahier is een vakpublicatie van Peter G. Jager, een Nederlandse specialist op het gebied van erfpacht. Jager publiceert regelmatig over erfpacht en taxatie en heeft in verschillende dossiers, particulier en gemeentelijk, gewerkt aan voorstellen voor herziening van canonsystemen.
De Vereniging Terschellinger Erfpachters heeft eerder gebruikgemaakt van zijn expertise. Zijn benadering wordt in de eerlijke-erfpacht-discussie regelmatig aangehaald.
Het cahier bespreekt hoe in Nederland in de praktijk de waarde van erfpachtgrond wordt bepaald. De twee meest gangbare methodes komen aan bod:
- de residuele methode (totale marktwaarde minus opstalwaarde levert grondwaarde op) - de comparatieve methode (vergelijking met referentietransacties)
Jager schetst dat beide methodes gevoelig zijn voor de keuzes die de erfverpachter maakt in de uitvoering: welke referenties, welke afslagen, welke aannames over de levensduur van de opstal.
Jager wijst op een aantal terugkerende kwesties:
- waardestijgingen die voortkomen uit investeringen van de erfpachter of de gemeenschap, die in de berekening volledig aan de grondeigenaar toevallen - het ontbreken van een herkenbare relatie tussen de oorspronkelijke grondquote bij contractsluiting en de canonherziening - de informatie-asymmetrie tussen erfverpachter en erfpachter
In het cahier worden methodes besproken waarin de oorspronkelijke verhouding tussen grond en opstal (de grondquote) een ankerfunctie behoudt. Dat sluit aan bij benaderingen die in onder meer de Haagse erfpachtdiscussie zijn ontwikkeld.
Volgens Jager kunnen dergelijke methodes leiden tot uitkomsten die voor erfpachters voorspelbaarder en navolgbaarder zijn dan een louter taxatie-gebaseerde aanpak.
Veel oude contracten op Terschelling, waaronder de De Gavere-contracten en de 1975-contracten, kennen een vaste prijs per vierkante meter als uitgangspunt. De vraag hoe die oorspronkelijke afspraak verhoudt tot een latere herziening is precies het terrein dat Jager bespreekt.
Dit is een vakpublicatie, geen overheidsstuk. De inhoud weerspiegelt het standpunt van de auteur en is bedoeld als bijdrage aan de vakdiscussie.